SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES VILLAS INVERNESS

ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ANNUELLE

1.      Constatation du quorum et mot de bienvenue;

L’assemblée est déclarée ouverte à 19h10. Le quorum est respecté. Il y a 42 personnes présentes et le conseil détient 44 procurations, pour un total de 86 sur 103, soit 83.5 % des copropriétaires.

Le président souhaite la bienvenue à tous les copropriétaires. Il présente les membres du conseil d’administration.

  2.      Adoption de l’ordre du jour de l’assemblée;

Il est proposé par monsieur A. Adam, appuyé par monsieur J.-M. Beauregard d’adopter l’ordre du jour après avoir ajouté, au point 10, les éléments suivants :

a)       les sous-sol

b)       le calcul des quote-parts

c)       les auvents

d)       l’endroit des réunions

La proposition est adoptée à l’unanimité

3.      Élection d’un  président d’assemblée;

Il est proposé par madame N. Janelle et secondé par monsieur G. Carrière de nommer monsieur G. Felton président de l’assemblée.

La proposition est adoptée à l’unanimité.

  4.      Élection d’un secrétaire d’assemblée;

Il est proposé par monsieur J.-Y. Thériault et secondé par madame R. Roy de nommer monsieur Y. St-Onge secrétaire de l’assemblée.

La proposition est adoptée à l’unanimité.

Madame Gisèle Bisaillon rédigera le procès-verbal.

  5.      Informations sur les réunions du 10 mars, 9 juin et 15 septembre 2001;

La conseil présente un bref résumé des trois dernières réunions :

-          Le 10 mars: assemblée générale annuelle

-          le 9 juin: la marina. Le sujet sera traité au point 12 de la présente assemblée.

-          Le 15 septembre : les remises

6.      Situation financière;

A) présentation des états financiers de l’année 2001;

Monsieur J.-Y. Thériault présente les états financiers. Il fait un survol des  éléments des revenus et des dépenses pour l’année 2001. Il apporte les commentaires pertinents.

Monsieur B. Perras, secondé par monsieur A. Adam propose l’adoption des états financiers tels que déposés.

La proposition est adoptée à l’unanimité

B) présentation des prévisions budgétaires pour l’année 2002;

Monsieur J.-Y. Thériault présente les prévisions budgétaires et donne les explications pertinentes.

Monsieur P.-Y. Couture, secondé par madame Janelle propose l’adoption des prévisions budgétaires telles que déposées.

La proposition est adoptée à l’unanimité.

Concernant les assurances, il est demandé au conseil de faire faire trois (3) soumissions à chaque trois (3) ans. C’est ce qui sera fait à la fin de la présente année. Le président mentionne que, malgré la hausse de 20 %, ce taux est raisonnable, compte tenu de notre historique de sinistres.

La question des risques inhérents à la détérioration des chauffe-eau est soulevée.

Le « bon sens » recommande de changer de chauffe-eau à tous les dix/douze (10/12) ans. Puisque  que nous sommes tous collectivement responsables de dégâts éventuels, il faudrait mieux être pro-actifs et procéder au changement.

Une discussion prend place sur le concept même de cette « responsabilité ». Le conseil s’engage à obtenir et à distribuer l’information pertinente dans notre petit journal local.

Monsieur B. Perras émet l’opinion qu’il faudrait que les copropriétaires changent leur chauffe-eau et en ait la preuve, faute de quoi ils seraient considérés négligents.

Une demande de négocier un prix de groupe est faite. Monsieur Racicot indique qu’une telle démarche a déjà été faite et qu’il peut fournir les indications requises.

Le président remercie monsieur Thériault pour son excellent travail.

C) présentation des prévisions de l’évolution du fonds de prévoyance;

Monsieur Y. St-Onge présente un document de travail évolutif établissant les besoins financiers futurs pour maintenir la qualité de notre investissement.

Les principaux travaux majeurs d’entretien y sont énumérés.

On demande d’ajouter les travaux à prévoir pour l’entretien ou la réfection des terrains de tennis et de la piscine.

Malgré la vente des fondations et les revenus supplémentaires anticipés, ce document permet d’entrevoir que le minimum de contribution de 5 % au fond de prévoyance s’avérera insuffisant pour permettre de maintenir la bonne condition des condos.  Le conseil informe l’assemblée qu’il se penchera sur cette problématique et reviendra avec des propositions concrètes pour répondre à nos besoins.

D)  Nomination des vérificateurs;

            Il est proposé par monsieur J.-Y. Thériault et secondé par monsieur J.-M. Beauregard de conserver les mêmes vérificateurs soit la firme Barbeau Cousineau, s.e.n.c. Comptables agréés.

            La proposition est adoptée à l’unanimité.

7.      Aperçu des travaux réalisés en 2001 et ceux prévus pour 2002;

Monsieur J.-Y. Racicot, gérant, vérifie que les copropriétaires ont pris connaissance des listes remises.   Pour l’été 2002, l’achat de meubles de piscine a été budgeté.

8.      Ajustement des quote-part;

Le président informe l’assemblée que, dans le respect de la loi et des responsabilités imparties au conseil, trois propriétaires ont vu leur quote-part légèrement changée pour refléter en valeur la valeur relative de leur propriété.

9.      Examen des propositions présentées par les administrateurs et vote;

PROPOSITION 1 : Entente avec monsieur Pierre Deragon

Il est proposé par madame N. Janelle, appuyée par madame L. Lauzon et résolu d’autoriser le conseil d’administration à entériner une entente avec monsieur Deragon visant à corriger l’erreur affectant l’occupation des espaces communs mitoyens à sa propriété.

Résultat du vote : Unanimité

Proposition acceptée.

PROPOSITION 2 : Prélèvements bancaires

Il est proposé par monsieur Y. Tellier, appuyé par madame B. Trottier et résolu d’autoriser le conseil à entériner un nouveau règlement visant à obliger les copropriétaires à payer leurs cotisations mensuelles par prélèvement bancaires pré-autorisés.

Résultat du vote :    En faveur    :  79

                                    Contre              :    5

Proposition acceptée.

PROPOSITION 3 : modification de l’article 30c)2), sous section 4

Il est proposé par monsieur Y. Ouellette, appuyé par madame L. Lemire et résolu de 

modifier l’article 30c)2), sous section 4 – Obligations et devoirs – de la déclaration de copropriété pour qu’elle se lise désormais comme suit :

« 2) en cas d’urgence, ordonner et payer de leur chef les travaux en vue d’assurer la sauvegarde de l’immeuble, Toutefois, lorsqu’il s’agit de réparations dont le coût total excède la somme de dix mille dollars (10 000 $), ils devront être autorisés par les copropriétaires en assemblée.

Ajoutant l’amendement suivant :

« …avec l’exigence, pour le conseil d’administration, de déposer, à chaque assemblée annuelle un rapport circonstancié des paiements effectués sous le régime d’urgence. » 

Résultat du vote      :  Unanimité

Proposition acceptée.

PROPOSITION 4 : pavage des sentiers

Il est proposé par monsieur S. Gingras, appuyé par monsieur J.-Y.Thériault et résolu d’autoriser le conseil à permettre aux copropriétaires de chacun des blocs d’unités de procéder à la réfection de leurs sentiers.

Résultat du vote :    En faveur    :  40

                                    Contre            :              :  46

Proposition rejetée.

PROPOSITION No. 5 A, 5 B et 5 C : utilisation des fondations non-construites

Proposition 5 A

Il est proposé par monsieur P. Aswaad, appuyé par monsieur B. Perras  et résolu de vendre les fondations des lots 1593 et 1630 aux conditions suivantes :

1)       Prix minimum de cinquante mille dollars (50 000 $) avec dépôt de dix pour cent (10 %) à l’acceptation de l’offre.

2)       Conditions de construction conformes à l’existant.

3)       Délai de construction de douze (12) mois maximum sinon, saisie du dépôt.

4) Autres conditions jugées nécessaires par le conseil d’administration des Villas Inverness

en ajoutant l’amendement suivant :

« avec l’exigence, pour le conseil d’administration, d’ajouter à l’énoncé les conditions contenues dans la note explicative sur les fondations. »

Résultat du vote :    En faveur    : 75

                                Contre      : 11

Proposition acceptée.

Le conseil rassure l’assemblée qu’avant de permettre la construction, il obtiendra une confirmation certifiée par un ingénieur, à l’effet que les fondations sont saines.

Proposition No. 5 B 

Il est proposé par monsieur Y. St-Onge, appuyé par monsieur C. Goyette et résolu de vendre la  fondation du lot 1630, aux conditions décrites.

Résultat du vote :    En faveur    : 2

                                    Contre              : 40

                                    Abstention        : 44

Proposition rejetée.

Proposition No. 5 C:

La proposition 5 C) est défaite et non-avenue.

PROPOSITION 6: dommages non assurés ou sous franchise d’assurance

Il est proposé par madame Julien, appuyée par monsieur P.-Y. Couture et résolu de retirer la proposition 6.

Résultat du vote :    En faveur    : 35

                                    Contre              :   7

Proposition retirée.

10.  Examen de toutes autres  questions dont l’assemblée pourrait être régulièrement saisie;

a)       les sous-sol

Le président mentionne que la problématique de la valeur relative des propriétés reliée à la superficie supplémentaire des sous-sol est présentement à l’étude.

Cela concerne onze (11) copropriétaires.

On attire l’attention du conseil de bien vérifier le concept des droits acquis avant de proposer des changements à la situation actuelle.

Un comité spécial sera formé. Monsieur A. Lambert manifeste son intérêt d’y travailler.

Ce point sera présenté  à la prochaine assemblée.

b)       le calcul des quote-part

Le sujet a été abordé au point 8 de la présente réunion.

c)       les auvents

Le président mentionne que le conseil n’a pas avancé dans ce dossier étant donné la somme de travail requise afin de procéder dans les autres dossiers. Il mentionne que la décision prise antérieurement est non-exécutoire parce que le quorum de la dernière assemblée annuelle n’a pas été atteint. Un vote est nécessaire sur cette question puisqu’un auvent touche la partie commune.

Madame H. Poulin affirme que cette résolution est présumée valide puisque personne n’en a demandé la nullité dans les soixante (60) jours prescrits par la loi (art. 1103 et 1104 c.c. Québec). Monsieur Y. Ouellette confirme cette opinion. Étant donné les opinions formulées, le conseil se range à cet avis.

En conséquence madame Poulin demande qu’elles sont les normes requises pour l’installation d’un auvent.

Le président répond que les normes étaient spécifiées dans la résolution de la dernière assemblée générale.

Il est suggéré d’imposer des conditions supplémentaires aux propriétaires d’auvent.  Un comité sera formé à ce propos pour finaliser les conditions et les modalités d’installation et les copropriétaires en seront informés.  Monsieur C. Céré  indique aux membres du conseil que bien que non copropriétaire, il a déjà fait parvenir au conseil un document de travail sur cette question et offre son aide au futur comité.

d)       l’endroit des réunions

Le président explique que le choix du lieu de rencontre est lié à la situation géographique des résidences principales de la majorité des copropriétaires.

 Après discussion, il est décidé que le conseil effectuera un mini sondage par le biais du bulletin Le Canard au courant de l’été pour connaître la tendance à savoir si la réunion annuelle devait être tenue au Lac Brôme ou dans la région de Montréal.

11. Élection des administrateurs :

Il est proposé par monsieur A. Adam, appuyé par madame N. Janelle et résolu de reconduire les administrateurs en place.

Résultat du vote :  Unanimité

Proposition acceptée.

On souligne l’excellent travail de l’équipe et on les remercie sincèrement.

12. Autres sujets d’informations ne requérant pas de vote;

a)   les loisirs

Monsieur S. Gingras présente un site WEB qu’il est en train de construire. On pourrait y placer toute information pertinente. L’assemblée manifeste son intérêt à la poursuite des diverses activités réalisées par le comité, au grand plaisir de tous.

Monsieur Y. Tellier valide, auprès de l’assemblée le meilleur moment pour le tournoi de tennis. Le début de l’été est retenu.

b)       la marina

Monsieur C. Goyette informe l’assemblée des démarches en cours. Le conseil travaille à obtenir les permis gouvernementaux requis. Des difficultés de coordination entre le ministère de l’environnement et celui des ressources naturelles compliquent l’avancement des travaux.

Le permis pour la construction sur pilotis, discutée à la réunion du 15 juin n’a pas encore été obtenu. Il n’y a pas de plan formellement arrêté

Pour le moment l’aménagement de l’espace actuel permettra de satisfaire aux besoins. Un réaménagement permettra d’ajouter quatre (4) places supplémentaires bien que la demande soit de neuf (9) places. Un tirage au sort est organisé pour déterminer les chanceux. On demande de vérifier que tous les noms éligibles soient des copropriétaires qui doivent être priorisés sur d’éventuels locataires. Les cinq (5) perdants pourront quand même utiliser la marina en louant des espaces vacants.  Le tirage sera fait sous peu. Les copropriétaires auront préséance sur les locataires quant aaux places disponibles en location à la marina.

Les nouveaux espaces seront vendus trois mille dollars (3 000 $) l’unité.

Il est demandé à tous les copropriétaires d’une place de la marina de se référer à monsieur P.-Y. Racicot pour la location de leur espace.

c)       les chauffe-eau

Le point a déjà été abordé en 6 b). Monsieur G. Carrière mentionne au conseil que monsieur Charlebois de l’association des syndicats des copropriétés serait une bonne personne ressource dans ce dossier.

Le président est déjà en contact avec monsieur Charlebois.

Madame D. Gagnon mentionne que dans une autre projet de copropriétés, le conseil a visité chacune des unités afin de prendre en note la date d’expiration des garanties des chaufffe-eau et a fait parvenir aux copropriétaires une lettre les tenant responsables pour les dommages causés à la copropriété dans le cas où, il y aurait négligence de leur part de ne pas avoir changer les chauffe-eau après la date d’expiration des garanties.

Elle mentionne aussi qu’Hydro-Québec offre un programme intéressant de location à huit dollars (8 $) par mois, comprenant l’installation, le remplacement et la garantie.

d)       les stationnements

Certains copropriétaires se plaignent à l’effet que des automobilistes se stationnent à des endroits non autorisés, allant jusqu’à obstruer l’accès au stationnement.

Ils demandent que des pancartes soient installées et qu’on procède au remorquage lorsque nécessaire.

Le président fait un appel à tous, mentionnant qu’il s’agit avant tout d’une question de civisme. Au besoin, s’adresser à monsieur P.-Y. Racicot et faire une demande au conseil pour obtenir la permission de faire installer une pancarte.

13. Levée de l’assemblée :

Il est proposé par monsieur G. Felton appuyé par madame B. Trottier et résolu de lever l’assemblée à 10h55. 

Formulaires

CHAUFFE-EAU

Adresse :  _____________________________________________________________

Nom :  ________________________________  Prénom :  _______________________

Oui, je désire faire changer mon chauffe-eau par Plomberie Bessette et j’accepte que ce dernier me facture directement la somme de :

                 &  310,00$ plus taxes pour un 40 gallons;

&  360,00$ plus taxes pour un 60 gallons.

Et j’autorise le syndicat des copropriétaires de Villas Inverness à faire procéder aux travaux.

&  J’ai déjà fait changer mon chauffe-eau; en date du:  ________________.

Capacité :  _______________  (gallons).

Réglements

Marina

CONVENTION SOUS SEING PRIVÉ

(Régissant l’usage d’un espace de marina)

ENTRE : LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES VILLAS INVERNESS, corps politique dûment constitué en vertu des dispositions du code civil de la province de Québec, ayant son siège social au 1 de la rue Inverness à Ville de Lac Brome (Québec), ici représenté par ____________________, son mandataire dûment autorisé par le conseil d’administration du syndicat en vertu d’une résolution adoptée le _______________, ci-après appelé le « syndicat »

ET :                ______________________________, un des copropriétaires membres du Syndicat, propriétaire de l’unité _______________________, résidant et domicilié au ________________________________________________, ci-après appelé le « copropriétaire » ou l’ « usager »

LESQUELS, AVANT D’EN VENIR À L’OBJET DES PRÉSENTES, FONT LES DÉCLARATIONS SUIVANTES :

v         Le syndicat est propriétaire d’éléments tels que des quais, ancres, chaînes et autres composantes qui constituent dans leur ensemble une marina à bateaux, ci-après appelée la « marina ».

v         En vertu d’une entente que le syndicat a signée avec le ministère des ressources naturelles, le syndicat dispose aussi d’un droit d’utilisation du lit du lac Brome, en face du lot # _______ pour installer la dite marina.

v         Le syndicat s’occupe de l’installation, de l’entretien, de l’enlèvement et de l’entreposage de la marina ou des ses composantes; il gère de plus l’octroi des droits d’utilisation des espaces disponibles.

v         Le syndicat a le pouvoir de décréter les conditions d’utilisation des espaces de la marina.

v         Le copropriétaire est intéressé à obtenir un droit d’utilisation d’un espace de marina.

CECI ÉTANT DIT, LES PARTIES CONVIENNENT DE CE QUI SUIT :

1.        Le préambule fait partie de la présente convention.

2.        Sous réserve et en contrepartie du paiement de la somme de TROIS MILLE DOLLARS (3 000$), que le propriétaire accepte de payer, le syndicat octroie à l’usager le droit d’utilisation d’un espace de marina.

3.        Ce droit est conféré pour la durée de l’existence du syndicat.

4.        Ce droit pourra être transféré, cédé, vendu, prêté ou loué à d’autres utilisateurs ou autrement aliéné par le copropriétaire, sous réserve que telle aliénation soit dûment approuvée par le syndicat dans un délai de 30 jours suivant la date où elle est intervenue.

5.        Ce droit en est un d’utilisation et il ne confère nullement à l’usager un droit de propriété sur la marina ou sur ses composantes.

6.        Le syndicat aura toute la latitude qu’il désire pour assigner un espace convenant, dans la mesure du possible et à sa seule discrétion, aux besoins de l’usager.

7.        Le syndicat fera tout en son pouvoir pour accommoder les situations particulières, mais ne sera nullement tenu et ne garantit aucunement que l’usager aura accès, saison après saison, au même espace.

8.        Les espaces sont assignés en fonction des disponibilités et selon la connaissance que le syndicat a ou pourrait avoir des besoins des utilisateurs, ceci au fur et à mesure que les besoins se présentent ou deviennent connus du syndicat ou de son gérant.

OBLIGATIONS DE L’USAGER

9.        L’usager devra payer, sur demande, sa juste part des frais d’exploitation de la marina.

10.     L’usager devra respecter les conditions de la présente convention, les obligations contenues dans la déclaration de copropriété, les règlements généraux de la copropriété ainsi que les règlements particuliers à la marina, autant ceux qui sont actuellement en vigueur que ceux que le syndicat pourra promulguer de temps en temps et à son unique discrétion.

11.     L’usager devra informer ses locataires ou autres occupants de l’espace qui lui est assigné en vertu des présentes, des obligations auxquelles ils sont tenus, soit les mêmes que celles auxquelles est tenu le copropriétaire lui-même.

12.     L’usager ne pourra modifier, de quelque façon que ce soit, la marina ou une de ses composantes.

13.     L’usager dégage le syndicat de toute responsabilité quant aux dommages que lui-même ou ses biens pourraient subir du fait de l’utilisation de l’espace qui lui est assigné et ce, quelle qu’en soit la cause.

14.     L’usager devra tenir le syndicat indemne de tout dommage que ce dernier pourrait subir à la suite de son utilisation de l’espace qui lui est assigné ou causé par une conduite négligente ou désinvolte de sa part.

OBLIGATIONS DU SYNDICAT

15.     Le syndicat devra tenir des registres distincts des revenus et des charges imputables à la marina et, à chaque assemblée générale annuelle des copropriétaires,  en présenter un état des résultats et un bilan du dernier exercice ainsi qu’un budget pour l’exercice à venir.

16.     Le syndicat fera tout en son pouvoir pour permettre l’accès aux facilités de la marina entre le 15 mai et le 15 octobre de chaque année et, sous réserve des conditions climatiques et de la disponibilité des ressources nécessaires, tentera d’étendre la durée d’accès à ces facilités.

Les parties déclarent avoir lu la présente convention et en comprendre la portée. En foi de quoi, elles apposent leurs signatures ce _________ jour de ___________ 20___.

Le syndicat des copropriétaires                                                  Le copropriétaire :

des villas Inverness

par :______________________                                                  _________________________

                                                                                    Nom et adresse en lettres moulées SVP :

Reçu et quittance (conditionnelle à l’encaissement du chèque. si il y a lieu)

Montant payé :____________     Comptant ou chèque ___________  Date ___________

Signature :_______________________

Auvents

CONVENTION RÉGISSANT L’INSTALLATION D’AUVENTS AU DESSUS DES TERRASSES ET PATIOS

Nom du copropriétaire :

Adresse de la copropriété où l’auvent sera installé :

Date prévue de l’installation :

En vertu du règlement de copropriété régissant l’installation d’auvents, le Syndicat des copropriétaires des Villas Inverness, (le Syndicat) accorde au copropriétaire mentionné ci haut, la permission d’en installer un aux conditions suivantes.

Le copropriétaire désirant poser un auvent en informera le gérant du Syndicat, au moins 30 jours avant, tout en lui remettant tous les documents et renseignements pertinents à son projet ; le Syndicat s’engage, dans un  délai raisonnable, à l’autoriser à procéder, dans la mesure où toutes les dispositions du règlement sont respectées.

La permission ainsi accordée ne modifie en rien les autres obligations et la responsabilité du copropriétaire prévues à la déclaration de copropriété.

Le copropriétaire s’engage à contracter pour l’achat et l’installation avec la compagnie désignée par le Syndicat et à se conformer aux normes établies par le Syndicat ;

Le copropriétaire sera seul responsable des dommages corporels ou matériels subis par le Syndicat, tout copropriétaire ou tout autre tiers résultant de l’installation de l’auvent et le copropriétaire prendra fait et cause en faveur du Syndicat, assurera sa défense et assumera tous les coûts y afférents, si la responsabilité du Syndicat est recherchée à cause de la permission ici accordée.

Couleur et tissu :

le copropriétaire consultera le gérant pour le choix du tissu et de la couleur, lesquels ont déjà été retenus par le Syndicat. Lorsque fermé pour de longues période de temps, l’auvent devra être recouvert d’un tissu blanc.

Une seule couleur et modèle seront permis par immeuble.

Fournisseur :

Boutique au Foyer inc.

                        350, boulevard Boivin, Granby (Québec) J2G 2K8

Le Syndicat se réserve le droit d’autoriser tout autre fournisseur.

Dimensions :

largeur minimum de 15 pieds et profondeur ne pouvant dépasser la profondeur du patio ou terrasse.

Contrôle automatique d’ouverture et fermeture :

optionnel

Entretien et non respect des règlements :

le Syndicat pourra intervenir en tout temps, allant même jusqu’à l’enlèvement de l’auvent, s’il juge que son entretien laisse à désirer, que l’installation peut comporter des dangers ou que le règlement et les normes visant l’installation des auvents n’ont pas été respectés, le tout aux frais du copropriétaire.

Vente de la copropriété :

Considérant que l’auvent est et demeurera en tout temps la propriété du copropriétaire, celui-ci, en cas de vente de sa copropriété, s’engage à l’enlever et remettre l’immeuble en bon état, à ses frais.

Cependant, si l’acquéreur désire conserver l’auvent, le copropriétaire s’engage formellement à l’informer du règlement du Syndicat relatif aux auvents et de l’obligation pour ce dernier d’obtenir une nouvelle permission.

En de quoi les parties ont signé cette entente le _______________ 2002, à Knowlton, Québec.

Le copropriétaire :

Pour le Syndicat :

Assemblée générale le 26 octobre

LES VILLAS INVERNESS

ASSEMBLÉE SPÉCIALE DU 26 OCTOBRE 2002

ORDRE DU JOUR

Constatation du quorum.

Ordre du jour :

Il est proposé par _____________________, appuyé par ________________et résolu d’adopter le projet d’ordre du jour ci-dessous :

1-                          Adoption de l’ordre du jour.

2-                          Élection du président d’assemblée.

3-                          Élection d’un secrétaire d’assemblée.

4-                          Session d’information concernant la modification à l’acte de copropriété nécessaire pour intégrer les huit nouvelles unités construites au cours de l’été.

5-                          Recommandation du conseil sur le projet et vote.

6-                          Session d’information concernant l’échange de terrains avec M. Déragon.

7-                          Recommandation du conseil sur le projet et vote

8-                                                           Levée de l’assemblée.